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来广营的家人们，就在几天前，大家一直关注的来广营北路两侧大型综合社区324、323项目御林湾终于开盘了！但，即使直接给出83折价格，也没激起什么水花。房产自媒体给出的评价大多是：低调入市，无销售数据喜报，渠道仅零星成交，不温不火，“史上最安静开盘”！御林湾开盘价格具体多少？为何开盘就遇冷，快跟小编去看看！
根据最新网络消息，御林湾3月6日正式开盘，开盘价格给到83折，具体来说：
91㎡两居：520万起，单价约5.71万/㎡
125㎡三居：750万起，单价约6万/㎡
140㎡三居：850万起，单价约6.07万/㎡
155㎡四居：950万起，单价约6.13万/㎡
220㎡四居：1500万起，单价约6.82万/㎡
对比其所在的崔各庄奶西村周边其他楼盘8-9万/㎡的新房价格，御林湾整体均价直接降了约30%！按理说该 “抢疯了”，现实却很冷清，至今无销售数据喜报，网传渠道群仅两三套成交。
这个从2017年就被首农集团旗下东洲房地产开发有限公司拿地，拖了8年才以准现房上市的御林湾项目，为何开盘价格如此低走，还是躲不开扑街的命运？综合网络消息，大致有这四个原因：
1
户型老、得房率低，价格优势被抵消
尽管御林湾拖到2026年才上市，但依然属于上一代产品，得房率、使用率、功能性全面落后现在新房。当下朝阳新房实际使用率能到90%-100%，御林湾明显偏低，单价再低，含金量也不高。
2
没地铁！还是 “孤岛” 地段
御林湾距17号线红军营站直线约 3 公里；距离13、14、15号线均有2.6-4.1公里的距离，而周边的奶西村无新增地铁规划，高速路及清河的物理分割，配套少、像孤岛，短期难有大变化。
3
社区混住，纯商品房买家会介意
御林湾并非纯商品房小区，而是集政策性住房、商品住宅、商业中心于一体的大型综合社区，与公租房、人才房、家属楼混居，不讨改善客户群体的喜爱。
4
周边二手房价格诱惑大
传闻位于来广营新北苑的成熟社区世华泊郡有5万+现房即将入市，如果为真，对于卖6万的御林湾来说，简直是“精准狙击”。
↑面对上述这些短板，御林湾开盘遇冷似乎也就可以理解了！
整体来说，现在的市场，购房者已经变得极其理性。大家买房求的是一个“安全”，有地铁、有学校、产品够新、片区有发展。御林湾虽然价格看起来诚意十足，但在当前这个楼市低迷的环境里，它的缺陷恰好触碰到刚需和改善的底线。
当然，如果您就在附近上班，离不开这片区域，不妨看看御林湾后期价格是否还会再做让步，届时或可以考虑捡漏。
来广营的家人们，您对于御林湾这个价格怎么看？对于这个楼盘的优劣势还有什么想说的？快到评论区一起讨论吧！
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